Ein Kaufvertrag über eine Immobilie kommt - wie Verträge im Allgemeinen - durch übereinstimmende Willenserklärungen der Vertragsparteien zustande. Da kein gesetzliches Formgebot für Kaufverträge existiert, führt auch bereits eine bloß mündliche Einigung zum Vertragsabschluss.
Selbst wenn in einem Kaufangebot in der Regel nicht alle Vereinbarungen enthalten sind, die üblicherweise in eine Kaufvertragsurkunde aufgenommen werden, kommt daher der Vertrag zustand, sobald ein Kaufangebot vom Verkäufer angenommen wird.
Ohne Kaufvertragsurkunde geht es letztlich jedoch trotzdem nicht: Denn eine Vertragsurkunde mit beglaubigten Unterschriften bildet die Voraussetzung für die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch.
Bevor Sie ein (mündliches oder schriftliches) Kaufangebot über eine Immobilie abgeben, sollten Sie daher alle für den Kauf entscheidenden Fragen geklärt haben. Dazu zählt z.B. die Finanzierung des Kaufpreises oder etwas die Klärung baurechtlicher Gegebenheiten (Bebaubarkeit der Liegenschaft).
Wenn Sie das Angebot unterbreiten wollen, ohne alle offenen Fragen geklärt zu haben, sollten Sie das Angebot nur unter einer entsprechenden Bedingung abgeben (z.B. Bedingung der Finanzierbarkeit des Kaufpreises).
In der Regel sollten Sie vor Abgabe eines Kaufangebots über folgende Informationen/Unterlagen verfügen bzw. folgende Fragen geklärt haben:
Grundbuchsauszug
Klärung der Finanzierung
Klärung der baurechtlichen Situation: Ist das Gebäude der Baubewilligung entsprechend errichtet? Was gibt es bei allfälliger (weiterer) Bebauung der Liegenschaft zu beachten?
Klärung der Flächenwidmung (dies ist idR nur bei Erwerb ganzer Grundstücke, nicht bei Erwerb von Wohnungen in bestehenden Wohngebäuden relevant)
Prüfung allfälliger grundverkehrsbehördlicher Beschränkungen (idR nur bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken oder wenn Sie Angehöriger eines Drittstaats sind)
Überprüfung des Gebäudes auf allfällige Baumängel oder Klärung künftigen Sanierungs- oder Investitionsbedarfs
Wenn Ihnen ein Immobilienmakler als Vermittler gegenübersteht, sollten Sie nicht zögern, ihn um diese Informationen zu ersuchen; deren Erteilung zählt zu den vertraglichen Pflichten eines Maklers.